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上海破局土地“紧约束” TOD蕴含城市空间转型新机遇
2020年12月17日 10:55   来源:中新网上海  

  中新网上海新闻12月17日电(天狐  于俊)伴随轨道交通10号线二期、15号线及18号线部分区段即将完工,上海今年预计再添3条轨交线路。至此,申城轨交运营里程已达705公里,位列世界第一,这也蕴含着城市空间转型发展新机遇。

  当上海建设用地面临“紧约束”,从外延式转向内涵式发展,势必带来空间运营的极大变化:城市空间开发从平面向立体转变,存量资产盘活成为城市间的关键主题,因此大量的既有轨交站点就成为了城市建设参与者发挥轨交大容量客运与网络联通优势的首选,从而在实现集约化用地的基础上,增强城市功能、改善城市形态。

  这样的开发理念被称为以公共交通为导向的开发模式(TOD)。随着上海城市轨交建设的快速发展,TOD模式迅速成为头部城市建设参与者的新赛道。

  TOD市场重塑城市空间

  TOD理念的本质,是在公交站点、轨交站周围,把办公、商业、居住及其它公共服务设施与景观环境等融合,达到通行增效、空间增值的效果。作为全球轨道交通最发达的城市之一,上海是国内最有机会深度发展TOD模式的城市之一。

  纵观已经成型的案例,而今的徐家汇、人民广场、中山公园、静安寺以及五角场等大型商圈已成为TOD效益的集中展示:围绕既有的地铁站点上盖进行商业开发,商场的地下空间又与轨交站点紧密相连,交通十分便利,人流量暴增,而大量的客流又随时转化为消费、观光等城市消费客群。

图:龙湖上海虹桥天街综合体。
图:龙湖上海虹桥天街综合体。

  就全国而言,新兴城区的TOD开发集中在一线城市,其中综合物业开发较为常见,交通枢纽型的商业中心的成功开发相对较少。但在上海新城区,与轨交相结合的枢纽型商业综合体已落地不少,有的综合体还包含多种业态,比如虹桥CBD的龙湖虹桥天街,除购物中心外还有写字楼、联合办公等配套。新城区的开发可以在规划阶段就利用轨交站点和做商业、商务和生活中心做结合,这样的空间形态受先天条件制约较少,能根据城市功能的需求匹配合适的业态,在产品的丰富度上有天然的优势。如果TOD模式进一步深化推广,除了重塑城市空间形态之外,不仅为城市建设参与者带来巨大市场,更关键的是能提高轨交可持续运营能力,增加城市土地亩产效益,达到城市空间运营多赢效果。明源地产研究数据显示,全国已在运营加在建部分的轨道交通线路对应的TOD市场规模,保守估计市场规模达到5万亿元。

  TOD模式引导城市功能向轨道站点高密度集中,提升城市运行效率。另一方面,该模式产生的土地溢价可在一定程度上回馈地铁建设资金目前,纽约、伦敦、东京、香港等国际大都会的地铁上盖物业价格平均高于同片区同等质物业30%以上,甚至为周边物业带来增值。而上海的轨交运营里程已达世界第一,但和全球一流城市相比,开发建设效率、商业价值实现还有很大提升空间。

  随着城市更新的持续发展,TOD模式或将引领城市更新进入智能时代。例如,位于上海闵行区的TODTOWN天荟开发了多种业态,正探索利用智慧平台,把公共交通、商业运营等各部门联合在一起,做成信息互动与共享的平台。

  吸纳社会力量参与TOD开发

  正因为TOD涉及公共交通,具备一定公共性。因此,它不是纯粹的地产项目,而是需要作为城市空间的组成部分去悉心营造、精心管理。TOD模式涉及领域广、专业多、开发复杂,因此精准的市场定位和全过程运营尤为重要。

  在国家发改委基础产业司交通管理与政策室主任李玉涛看来,TOD开发要从规划上让社会力量介入,扩大参与范围,才能设计出做符合市场需求的TOD项目。他认为,以国外经验来看,很多基建、产业投资基金背后都有专业的战略投资者,中国的基础设施领域应该引入专业运营商和战略投资者,民营企业和潜在投资者参与进来,他们是最了解市场的。

  中国地方铁路协会专家委员会主任张建平此前在2020北京国际城市轨道交通高峰论坛上表示,以TOD为重点的土地综合开发,是实现铁路和城市高质量发展可持续一体化发展的重要途径。近几年,如重庆沙坪坝铁路枢纽、深圳西利站项目、广州白云站上盖项目等一批TOD模式铁路土地综合项目正在有序推进,其中重庆沙坪坝铁路枢纽项目具有划时代的意义。

  重庆沙坪坝铁路枢纽项目正是政府、国企、民企等多方力量共建的典型案例,将成为国内首个高铁商圈TOD。龙湖集团在2017年取得沙坪坝上盖的物业开发权,倾力打造的含金沙天街在内的“龙湖光年”综合体。龙湖集团总规划师胡剑表示:“民营企业参与TOD项目,要对社会、对政府有贡献。通过对城市的现代服务业体系的培育、商圈的培育、CBD的培育让城市品质提升,这比单纯的拆建一个火车站会起到更大的作用,这是我们做项目的逻辑。”

图:龙湖闵行中心。
图:龙湖闵行中心。

  截至今年6月底,龙湖集团持有TOD项目65个,以TOD为核心的全业态开发面积累积已达900余万平方米。在上海和苏州,龙湖目前布局了12个商业项目,大多数均具有TOD属性。除上文提到的虹桥天街,宝山天街、奉贤天街都有望成为苏浙皖来沪的“门户综合体”;位于地铁5号线剑川路上盖的龙湖闵行中心更是将租住、办公、商务、商业、艺术等空间精妙地融合一体,连接商务产业孵化升级,覆盖基本需求场景。

  这些业态丰富的综合体更像是一座座“微缩城市”,不仅契合城市功能发展要求、满足居民生活工作需求,更具有很高的商业价值。凭借这种商业价值,企业可以召集到更多优质资源,并利用TOD模式发展出更多的功能中心。

  中国《标准》助力TOD模式发展

  尽管TOD模式已经形成开发风口,并在部分城市已有完整的实践经验,但总体来看它在国内仍然处于探索阶段。在项目落地时,不少项目或处于定位偏差,或出于技术难点,或出于规范限制,或出于收支不平衡,无法完全按照预期实现最优解。

  业内对此也颇为关注。由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》在下半年已经正式发布,这是中国首个TOD标准。

  该《规范》从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新等六个方面,提出了城市轨道TOD综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引;该《标准》则以公共交通支撑和引导城市发展(TOD)为原则,从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理与技术创新等六个方面,对城市轨道站点周边的开发项目进行综合测评。

  《标准》出台后,以TOD为抓手促进高质量发展的城市更新进程期望驶入快车道,有助各方力量紧密集合,共同参与城市空间重塑,规划和打造更立体、更集约的生态圈。未来,轨交站点及沿线土地的利用率将得到全方位提升,轨道交通与城市间将愈发形成互动、互惠、共赢的良性发展关系,城市创造力和新动能也将迎来整体提升。(完)

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编辑:于俊  

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