中新网上海新闻1月15日电(谢梦圆)15日，戴德梁行在沪举办2024年终市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场等进行全方位的盘点和2025展望。

　　上海写字楼市场交易回升 政策推动2025年稳健发展

　　2024年，上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万方，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。成交方面，四季度，上海甲级写字楼成交环比上扬，全年以60.4万平方米净吸纳量收官，比去年增长55%。 全市平均空置率小幅上扬至22.4%，仅新增供应入市区域空置率有较大涨幅。市场持续供大于求，业主进一步下调租金预期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，环比下降1.1%。

　　三四季度，外资成交比重连续上扬，但全年仍以内资成交为主。区域表现来看，核心商圈在多个新增项目带动下整体增长明显。专业服务业是年内最主要的租赁需求来源，租赁面积占比达27%，主要包含律所、教育、咨询、广告及联合办公，多在成熟项目续租或搬迁、新租在全新项目。贸易制造类企业租赁面积占比23%，位居第二，细分行业主要以日常消费品及汽车制造贸易占据主力，多布点在商圈的地标项目或搬迁至新项目。此外，金融和TMT公司分别占到16%和12%，其中部分企业面积需求较大，也促进了项目出租率稳步提升。

　　预计2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万方，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，仍需较长周期。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，2024年上海政府陆续出台面向供求两端多项利好政策将推动新一年写字楼市场稳健发展，供应端如推进商务楼宇分类管理将助力不同级别办公楼宇功能提升；需求端如支持上市公司并购重组行动，重点产业企业迎来新发展机遇；而推动跨国公司总部升级也将吸引更多外资企业落户；行业方面，人工智能“模塑申城”实施方案、会展经济效应将带动以人工智能+产业、贸易制造行业稳步前行。

　　戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，2025年，专业服务业、金融、制造业、TMT等企业将继续引领上海甲级写字楼市场租赁需求。从供给侧而言，2025年供应压力不减。业主需要积极增强项目竞争力以应对市场变化，如建立先进并且充分优化的全生命周期资产管理计划等等。

　　上海首店经济仍持续发力 零售市场供应类型非标多元化

　　与2023年对比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率较去年对比小幅下降。未来，商业空间和氛围将更为多元化，如具有场所的独特性、个性化及人情味的“烟火气”商业新场景、基于“快闪店”模式而派生出来的“慢闪店”新零售理念，正逐步在零售市场中崭露头角。

　　2024全年，上海市首店新增总数达到1269家，与去年同期相比小幅增长。从入驻品牌及门店空间来看，业态创新和体验式消费趋势明显，可持续时尚和环保理念也崭露头角。

　　戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，尽管2024年商业市场有所波动，但基于政府一系列优质振兴消费的措施与政策出台，上海零售市场逐步复苏，无论是品牌方、开发商，还是消费者表现都是积极正面的。上海围绕“首发经济”和“精品消费”推出了一系列政策措施，将吸引全球消费者到访上海，增加上海对国际品牌的吸引力。

　　上海大宗交易市场以价换量 成交逆势突破超七百亿

　　2024在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比去年下降仅14%，其中Q4录得成交42宗、共计181亿。整体来看，与住宅市场存在难得的同频现象，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显。

　　买家行业类型方面，金融、国企为自用型物业购买主力一与2023年相比，金融企业成交比例大幅跃升，主要购置自用型优质办公，典型成交包括财通证券收购富汇大厦，普陀中海中心等；其中，国企买家成交量一直稳居前列，在自用型成交中占六宗，2年内占比维持在17%-19%；外地能源化工买家尤其活跃，偏好在上海等一线城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产；相反，TMT企业购置不动产需求在2024年显著下降，成交额仅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教机构亦在频繁出手收购上海商办物业，2024年共出现9宗相关交易。 

　　展望2025，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强提出预测：2025 年第一季度乃至上半年“以价换量”特征会延续，其中一批最具新引力的低价资产成交后，新一批资产是否还是会降价以适应成交还有待观察； 得益于上海在中国经济桥头堡的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的青睐，且来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为办公、酒店物业的主力买家。

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，2024年上海的商业地产市场在许多领域呈现出不同的发展趋势和变化。2025年商业地产市场将迎来“智变”之年，在政策调整、市场需求变化以及科技创新等多个方面的共同作用下，不断迎来新的发展机遇。戴德梁行密切关注政策调控和市场动态，助力企业灵活应对市场变化，从而实现可持续的发展和投资回报。 (完)

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编辑：谢梦圆