中新网上海新闻7月13日电(谢梦圆)近日，戴德梁行针对2026年二季度上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及资产证券化市场进行多维度的解读，并展望2026年下半年的行业发展。

　　2026年二季度，上海甲级写字楼新增供应显著收窄；全市板块呈现清晰圈层分化格局。行业需求集中度进一步提升，二季度TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业合计租赁占比近九成，构成市场回暖核心支撑。

　　展望2026年下半年，上海全市甲级写字楼新增供应压力仍客观存在，预计下半年新增供应总量约52万平方米，其中徐汇新兴板块新增体量约16万平方米。集中交付的新增项目将持续压制市场去化节奏，空置率或将维持高位区间震荡，租金短期难现趋势性回升，业主端仍将通过灵活租约、租金优惠等方式稳定租户资源。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，当前市场需求修复的底层产业支撑已经确立，但短期仍难以消解集中供应带来的结构性压力，行业二元分化格局将长期延续——核心区高品质资产租赁韧性持续凸显，普通存量楼宇则持续面临去化压力。整体来看，结构性机会将贯穿上海写字楼中长期发展周期，产业导向、产品品质、板块分化将成为市场运行核心主线。

　　戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，本季度上海写字楼租赁市场表现平稳。为加快存量空间去化、提升项目入驻率，业主方持续下调租金预期，推动租金水平延续温和下行态势。叠加新增项目入市节奏放缓，本季度市场去化动能显著增强，带动空置率实现阶段性优化。但随着多个优质项目计划于下半年入市，整体供应端压力预计仍将持续。

　　2026年上半年，上海以"首发上海4.0"作为提振消费的核心抓手，标志着政策逻辑从单点扶持向全链条打通的根本性转变。在制度通关层面，升级专属企业通关服务包，为进口化妆品单独开通快速放行通道，扩容"保税展示+现场销售"一体化，显著压缩入境周期；在财政层面，补贴范围从核心商圈延伸至非核心次级商圈、厂房改造商业及TOD社区MALL，新增三大百万级专项，单个项目最高补贴100万元，并对亚洲级、国家级首店给予差异化扶持；在活动层面，上海地方政策升级为国家级消费示范载体，联动全国精品首发季，引导商圈、文创园区与老厂房承接大型首展首秀，实现从"引进首店"到"打造完整首发产业生态"的战略跃迁。

　　从二季度的走势看，核心与非核心商圈租金、出租率整体呈现下降趋势，反映出需求端仍处于调整阶段。分区域看，核心商圈与非核心商圈延续分化格局：核心商圈以更新类、小体量/分期开发项目为主，而非核心商圈以新嘉中心为代表的超大商业综合体，成为本季度市场活力的重要来源。

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，2026年上半年上海商业在政策赋能与市场迭代中稳步前行，前沿项目则以国际品牌回流、本土IP深耕与场景升维重塑消费逻辑。展望未来，随着"首发上海4.0"产业生态持续完善、体验型商业不断落地，核心与非核心商圈的差异化协同将进一步深化，本土IP与国风品牌的出海与破圈有望成为上海商业面向全球的新名片。

　　展望2026下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出五大预测：一是下半年投资交易市场稳中有升，预计三季度成交平稳，四季度集中放量；二是内资增值逻辑强化：国内持续低利率环境降低国央企、头部民企的融资成本，内资资本将持续增值内环核心现金流优质资产；三是优质核心区资产流通性持续紧缩，未来价格呈现两极化趋势，核心城市、核心地区、核心资产价格将触底反弹；四是商业不动产REITs扩容，存量资产盘活渠道拓宽，稳定运营的购物中心、可改长租公寓的商办物业、优质数据中心项目成为热门项目；五是光的赛道，新能源，半导体，高端制造等重点发展赛道保持增长势能，企业持续向好，自持办公需求大量增加。

　　最后，黎庆文在会上总结，二季度上海紧扣“十五五”规划培育新质生产力部署，加码集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业扶持，以算力券、转化补贴稳固科创办公、产业园区需求，支撑长三角外资制造产业发展。上海城市更新统筹机制通过‌“规划资源行动方案”‌与‌“三师联创”‌等制度落地，大批TOD商业项目将集中入市；资本市场迎来关键突破，首批商业不动产 REITs 上市叠加商贷政策优化，拓宽大宗资产融资盘活通道。中长期看，存量提质升级、差异化运营及资产证券化创新，戴德梁行将持续助力上海商办、零售及产业地产穿越周期、实现高质量发展的核心路径。(完)

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编辑：李秋莹