中新网上海新闻5月26日电(记者于俊)由上海易居房地产研究院主办、中国房地产业协会指导的“2022房地产及物业上市公司测评成果”26日发布。同时发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业规模增速持续放缓，调控杠杆初见成效；相关房企盈利能力大幅下滑，运营效率稳中有升。

　　作为国内有关上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果，《2022房地产上市公司测评研究报告》揭示了上榜10强的房企排名出现变化：万科继续蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第2、3名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第4；华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股紧随其后，排名较上年均有提升；金地集团、旭辉控股集团位列第9、10名，为2022年新晋10强。

　　本次测评的研究对象为沪深上市房企94家、在港上市房企60家以及海外上市房企1家，合计155家。与2021年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家，其中1家为2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等。

　　据核心测评指标：2021年上市房企总资产规模均值为人民币(下同)1549.12亿元，较上年有所下降，房地产开发收入均值为294.79亿元，较上年略有上升；绝对指标净利润均值为25.19亿元，相对指标净资产收益率均值为3.04%，均较上年有较大幅度下降；偿债指标方面，净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；经营效率稳中有升，总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。

　　整体而言，中国上市房企总体呈现以下特点：

　　资本市场地产指数震荡下行，盈利能力大幅下滑。以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，两地房地产板块总体走势均较大幅度弱于大盘。上市房企每股收益平均值明显缩水。

　　运营规模增速持续放缓，总资产均值增速近5年来首次为负。2021年，中国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。在“房住不炒”和“三稳”政策的影响下，行业整体规模虽小幅上涨，但增速持续放缓。

　　盈利空间有所收窄，各项指标均有下降。2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点。在上市房企中，有11家净利润超过100亿元，占比6.96%；25家出现亏损，占比15.82%。

　　系列调控杠杆使房企更加重视现金管理，偿债能力提升初见成效。在“三道红线”、房地产贷款集中度等多项政策出台的背景下，2021年融资环境趋紧。三季度政策持续收紧，部分房企引发债务问题，遭国内外评级机构多次下调评级。而四季度至今，多部门密集发声以维护房地产市场的健康发展，促进良性循环，防范化解房地产行业风险。

　　2021年，上市房企纳税额均值为18.36亿元，同比下降约15%。企业践行社会责任方面，各大房企在乡村振兴、精准扶贫、文化体育、抗疫救灾、文物保护等多个领域积极开展公益活动。

　　随着行业发展模式的转变，注重提升创新能力、回归产品居住本质、加强多元业务发展、向管理要红利逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。为拓展收入，寻找多种盈利渠道、多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线成为众多房企重要选择。物业管理板块依旧是多数房企的优选项，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业项目获得了资本市场的广泛认可。

　　《2022房地产上市公司测评研究报告》指出：当前房地产市场规模逐渐见顶，盈利空间较为狭窄，融资渠道需要疏通，行业面临较多挑战，需要政策引导以恢复信心、扭转悲观预期。国家最新推出的稳地产政策有利于房地产行业健康发展。上市房企应从自身出发，精细管理、积极创新，更好地满足市场的需求，面对稳增长、稳市场的任务，努力发挥更大作用。(完)

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编辑：于俊