中新网上海新闻9月23日电(记者于俊)仲量联行23日在沪发布《乘势而上，启航新征程——中国长租公寓市场白皮书》，显示该行业在过去几年间取得了长足发展，越来越多的投资者热衷在一线城市的开发投资，重资产扩张模式渐成主流。

　　白皮书披露：中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放，大量企业试水，其中不乏一部分品牌盲目扩张。在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，该市场进入新的发展机遇期。

　　一些仍在坚守的企业逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快的增长。据仲量联行统计显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套。它们主要分布在一线及1.5线城市，且开业6个月以上门店的平均入住率达89%-95%。

　　该市场的需求端仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，但也有企业中层人员、陪读家庭、自由职业者及短期过渡型需求等新型需求来源。随着租赁需求升级，吸引开发商、投资机构等深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，在质量和数量上将更上一个新台阶。作为新兴业态的长租公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受。

　　虽然经历了深度的行业洗牌和市场沉淀，但由于人口结构变化、购房门槛提升、政策支持和资本助力等四大驱动力，使得该行业正持续夯实并加速发展。越来越多投资机构的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市，97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场，他们仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。

　　大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%-5.5%之间，相比2018年有明显的下降趋势。对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。

　　仲量联行提醒：“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”是中国长租公寓市场投资者面临的两个最大挑战。对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。

　　鉴于该行业普遍存在的重资产模式，“资产流动性过低，导致退出困难”成为投资者的第三大挑战，退出机制也是他们最关注的话题之一。短期内，单一资产或资产包退出仍是主要途径；但中期有望通过REITs退出，有助提升长租公寓投资市场的流动性。

　　不过，在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台及市场基本面的有力支撑下，中国长租公寓市场前景光明。仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东认为：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”(完)

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编辑：于俊