中新网上海新闻8月29日电(瑞惠 谢梦圆)2026年以来的上海豪宅市场是“冰火两重天”：核心区域稀缺的头部顶豪依然抢手，陆家嘴太古源·源邸、绿城·潮鸣外滩、安澜上海等顶豪项目开盘即罄；但千万级高端新房和二手顶豪整体降温明显，均价从2023年的人民币20万元/㎡+回落到15万元/㎡+区间。这种“头部极热、整体降温”的K型分化，是当下申城高端住宅市场最鲜明的特征。

　　据克而瑞研究中心数据：今年前5月，上海总价千万元以上高端住宅成交3592套，同比下降39%；千万级新房供大于求，1000-2000万主力段供求比冲高至1.23，完全是买方市场。普睿数智监测的14个10万+项目中，多数开盘去化率仅20%-50%，苏河融景开盘去化9%，西郊云庐5月批次去化仅5%。

　　总价3000万元以上顶豪销售分化：新房热、二手冷。仅6月份，此类高端新房成交183套，环比上升14.3%，同比上升3.3%；成交均价16.79万/㎡，套均总价约4767万元，均为今年来月度最高。华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境等顶流项目维持九成以上高去化率。而同期、同价位的二手豪宅成交61套，环比下降10.2%，同比下降19.7%。

　　普睿数智董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱分析：上海已是全球视野下的国际顶级城市。而在全国房地产版图中，“流向”同样清晰——上海土地成交金额、新房成交金额与成交均价、二手房成交面积与金额均居全国首位；3000万、5000万、1亿级豪宅成交套数分别约占全国的五成、六成、七成。核心城市的核心资产，具备穿越周期的能力——“全国流向看上海”，已是市场的共识。他认为，在这股流向之中，华润置地是最具代表性的企业。今年上半年，华润置地稳居上海房企全口径销售金额榜与操盘榜双第一；旗下士林润园、沄启滨江、翡云悦府、外滩瑞府四大作品相继引领上海高端市场。

　　1996年登陆港交所的华润置地近日在迎来上市30周年之际，正式公布旗下三大案名体系：综合体“上海·余庆里”、超塔“淮海路8号”、风貌别墅“上海·润园”，共同构成华润置地精工细作的城市作品及在上海核心区打造的又一个世界级地标。

　　华润置地将其“开发+运营”复合能力、商业行业领先能力、城市更新与片区统筹能力、稳健发展能力、产品工程与全周期服务能力6大维度形成闭环，让复杂城市项目在同一平台协同共生。而坐落于上海外滩街道与淮海路交汇处的“余庆里”项目，正是其全球豪宅营造能力的又一次集大成——在上海城市原点，统筹历史风貌、国际建筑、高端人居与长期商业运营。该项目建成后将与嘉里金陵东路项目联动，形成一个总投资超600亿元、连通外滩-淮海路的世界级城市门廊。

　　业内人士认为：上海豪宅市场未来趋势有三：内环滨江绝版地块与风貌别墅等不可再生资源，继续成为高净值人群资产避险的硬通货；容积率1.5以内、纯改善大户型、完整高端会所、一线景观资源产品，流通性远超普通豪宅；风貌别墅市场稳定去化但难现爆发，短期内供过于求的局面或将延续。(完)

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编辑：王丹沁