6月18日，伴随着鸣锣仪式，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金(以下简称：国泰海通砂之船商业REIT，基金代码508602)在上海证券交易所正式挂牌上市。作为首批商业不动产REITs之一，项目的成功发行离不开国泰海通全链条金融服务的深度赋能——国泰海通证券担任财务顾问，国泰海通资管担任基金管理人和资产支持专项计划管理人，同时国泰海通还作为战略投资人参与项目，通过“投行+投资+投研”的三位一体服务体系，为商业不动产资产证券化树立了全新范本。

　　砂之船集团由此成为少数拥有“新加坡REIT+中国境内REIT”境内外双REITs平台的企业。

　　项目以“西北第一奥莱”——砂之船(西安)奥莱为底层资产，当前估值50.28亿元，是首批商业不动产REITs底层资产中单体估值最高的佼佼者。募资阶段，国泰海通砂之船商业REIT网下询价阶段有效认购倍数高达103.82倍、公众发售阶段认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元，发行溢价率10%。

　　这不仅是砂之船集团资本运作的里程碑，也验证了一个商业模式的成功。这家从重庆起家的奥莱运营商，凭借首创的商业理念和扎实的运营能力，赢得消费者和资本市场的认可，向着“成为全球奥莱第一品牌”的愿景稳步迈进。

　　上市仪式上，国泰海通党委书记、董事长朱健发表致辞。他表示，首批商业不动产REITs集中挂牌，不仅是资本市场服务实体经济高质量发展又一关键制度创新的成功实施；也是我国商业不动产资本化运作迈出的关键一步，为商业不动产行业转型升级、长远发展注入了新动能、打开了新视野；同时也是“资管驱动、资产整合、资本循环”闭环生态打造的重要实践。国泰海通始终坚守金融本源、立足国家战略、服务发展大局，依托“投资+投行+投研”协同联动机制，充分发挥公募REITs全链条业务优势，积极投身REITs市场建设，深度参与上海REITs高地打造，全面服务上海全球资产管理中心建设。

　　一座奥莱，何以成为“西北第一”？

　　时间倒回2017年。砂之船(西安)奥莱在浐灞国际港开业时，周边还略显荒凉。彼时很少有人能预料到，这个项目会成为辐射300公里、覆盖6000万人口的西北奥莱龙头。

　　一座奥莱，如何做到“西北第一”，以下几个维度或可解释：

　　区位稀缺性与运营壁垒

　　回过头看，项目的选址颇为超前。项目与地铁3号线无缝衔接，与世博园比邻而居——生态、交通与人口的三重叠加优势，在全国奥莱中极为稀缺。

　　作为国家中心城市，西安2025年位列新一线城市第6位，商业资源集聚度全国第九。浐灞国际港更是国家级生态区与开放型经济新高地，常住人口约75万。

　　好区位只是起跑线，真正让砂之船(西安)奥莱跑成“西北第一”的，是以艺术为灵魂、以运营为根基的差异化方法论。2016年，集团首创“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式，在传统折扣零售之上，融入艺术表达、多元体验等场景，开启“艺术商业 超级奥莱”的进化之路。

　　首创“艺术商业”模式

　　砂之船集团对奥莱行业的思考，始于2016年。那年，集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维——这是砂之船“艺术商业 超级奥莱”理念的理论根基，也是此后所有项目的方法论原点。

　　四大思维之下，砂之船进一步提炼出三大超级场景：超级儿童、超级运动和超级农庄。这三大场景，是四大思维在物理空间中的具体落地形态，也是砂之船区别于传统奥莱的核心载体。

　　砂之船(西安)奥莱，正是超级奥莱战略发布后，首个将这四大思维、三大场景完整落地的项目。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间(在地文化)，坐落于国家级浐灞生态区(稀缺生态)，打造集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间(现代商业)——三大要素环环相扣，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局。

　　品牌矩阵则是另一重护城河。项目集聚约400个国内外品牌，多个品牌业绩全国第一、西北第一，是绝对的西北奥莱龙头，也是全国奥莱领军项目。

　　此后，砂之船并未停止迭代。历经多年演进，2026年商业模式升级为“A×(1+N)×AI×S”——从最初融合多元业态与数智化运营，到逐步融入可持续发展理念，再到人工智能的全面落地，完成了从单一折扣卖场到复合型城市生活空间的全面升级。艺术赋能商业，技术驱动效率，砂之船由此构建起独树一帜、难以复制的完整商业生态。

　　资本青睐的“双保险”：稳定性与增长性

　　更让资本市场看重的，是它的稳定性。出租率连续三年保持在98%以上，积累了约220万会员，会员贡献的销售额占绝对比重。稳定的会员体系，也为REITs上市后业绩的持续稳健增长提供了可预期的现金流保障。 

　　2025年，砂之船(西安)奥莱全年客流超过1258万人次，销售额达27.91亿元，连续三年稳步增长。

　　这一增长势头仍在延续。最新数据显示，2026年一季度，砂之船(西安)奥莱全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%和23.63%，会员数量较上年同期增长25.68%。

　　“一城一标杆”深耕样本，砂之船活成了标准制定者

　　国泰海通砂之船商业REIT上市，不是一次偶然的资本窗口捕捉，而是砂之船集团战略执行到一定阶段的自然结果。每一轮行业浪潮，砂之船都是起跑线上最早出发的那个“人”。

　　纵观中国奥莱行业发展，第一代是单纯的品牌折扣集合店，第二代开始引入餐饮配套，以砂之船为代表的第三代则是与文旅深度融合，打造城市周边的第三生活空间和微度假目的地。

　　自2008年切入奥莱赛道至今，砂之船18年来始终坚守“艺术商业 超级奥莱”这一主航道。砂之船的发展，用艺术的力量贯穿始终——2010年率先将电影院引入奥莱业态，开启体验化尝试；2016年正式提出“艺术商业 超级奥莱”理念，将情感、美学、场景、资本四大核心思维注入传统零售，打造出完整的艺术商业社交生态。在夜间经济领域，集团首创“36小时通宵营业不打烊”现象级IP，2025年重庆两江项目周年庆首日销售额突破1.6亿元，创下行业标杆纪录。在全国节庆营销中，“春日购物嘉年华”、“超级周年庆”、“红色第五季”、“跨年购”等系列营销IP持续输出，不仅带动项目经营，更释放了城市消费活力。

　　深耕奥莱产业十八载，砂之船集团已在全国18 个城市布局20家超级奥莱，其中在营项目18家，总面积超241.61万㎡(含在建)。2025年，集团整体销售额超200亿元，累计沉淀约2000万VIP会员。

　　在持续的全国拓展与本地化深耕中，集团逐步形成了“一城一标杆”的发展格局——让每一座城市的砂之船都扎根当地、各具风貌。对西安而言，砂之船(西安)奥莱也是城市商业升级的标杆之作。作为西北首屈一指的消费地标，项目不仅自身成为年销售近28亿元的区域商业龙头，更持续带动了浐灞生态区整体商业活力的提升。

　　独特的商业模式受到了资本市场的青睐。2018年，砂之船发行亚洲首支奥莱REITs，积累跨境资本运作经验；2026年，国泰海通砂之船商业REIT登陆国内资本市场。

　　正是这种持续深耕、系统沉淀的能力，让砂之船在每一座城市都成为难以复制的存在，也让其从行业参与者活成了标准制定者。

　　砂之船鸣锣，不止于资本叙事

　　国泰海通砂之船商业REIT上市，是中国实体商业资产证券化进程中的一个标志性节点。

　　它实现了西北地区商业不动产REITs零的突破，为区域商业资产证券化开辟了全新渠道，更证明了非一线城市的优质商业资产，凭借极致的运营力、产品力与服务力，同样具备资本价值，市场也在用真金白银投票，优质奥莱资产在资本市场上是稀缺的“现金牛”。

　　基于上市带来的资本势能，砂之船正式确立“轻资产扩张+城市更新”双轮驱动战略。轻资产层面，以品牌、管理、资源的轻量化输出，重点布局省会城市及高潜力地级市；城市更新层面，则深耕核心城市存量商业资源，通过业态与场景升级，将老旧载体打造为城市商业新地标，实现企业商业价值与城市社会价值的双向共赢。

　　从西安浐灞到上海证券大厦，对砂之船集团而言，这不仅是资产价值的跃升，更是一次关键的身份跃迁——从奥莱行业的运营标杆，升级为实体商业全链条资管的探路者。而这背后，折射出一个行业从重资产负重，走向以运营驱动价值、与资本良性共舞的重要转折。

　　登陆资本市场并非终点，而是砂之船“艺术商业”版图扩张的起跑器。这家以艺术赋能商业见长的奥莱玩家，正计划将上市融得的势能转化为动能，用REITs这把钥匙，打开资产运营的价值闭环。(完)

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编辑：谢佳豪